O Município NÃO poder arbitrar unilateralmente o valor do imóvel para fins de cobrança do imposto
No texto de hoje, iremos tratar sobre o tema 1.113 do STJ, que fixou importantes teses sobre o ITBI, imposto incidente sobre a transmissão de bens imóveis. Temos por objetivo esclarecer alguns pontos sobre as teses fixadas desde 2022 pelo STJ, para que a partir disso nossos clientes e parceiros possam extrair o que seja útil, prático e vivencial em seus negócios, atuação profissional e até mesmo em suas vidas pessoais.
Naturalmente, não pretendemos esgotar o tema neste texto, tampouco trazer verdades absolutas sobre o assunto, mas sim gerar reflexões sobre os pontos de atenção que devemos ter quando o assunto é a transmissão de propriedade imobiliária e a atuação do fisco municipal na cobrança do imposto sobre a transação.
O resumo de tudo que foi decidido pelo STJ, de forma mais técnica, nos exatos termos do acórdão proferido, consta ao final do texto, caso queira desde já conhecê-lo, basta ir até lá.
TEMA 1.113 DO STJ
A questão submetida a julgamento no STJ visava definir se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU (valor venal do imóvel), e se é legítima a adoção do valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI.
Já adiantamos que o STJ decidiu pela impossibilidade de vinculação da base de cálculo desses dois impostos (ITBI e IPTU), e que não pode o fisco municipal arbitrar unilateralmente o valor da base de cálculo sobre a qual incidirá o ITBI, cabendo ao contribuinte declarar qual foi o valor do negócio.
Quanto ao primeiro ponto, o STJ decidiu que não se pode vincular a base de cálculo do ITBI à estipulada para o IPTU, nem mesmo como piso de tributação, pois o IPTU tributa a propriedade, tendo como base de cálculo a Planta Genérica de Valores aprovada pelo Poder Legislativo local, que só considera aspectos como a localização e a metragem do imóvel no seu cálculo.
Já no ITBI, a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente considerado, que, na prática, resulta de uma gama maior de fatores.
São inúmeras as circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio.
Aqui reside a principal razão da impossibilidade de arbitramento do valor pelo fisco, pois o município não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.
É o contribuinte que deverá, portanto, indicar a base de cálculo (valor da transação) sobre a qual será calculado o ITBI, o qual goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, e que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN).
Embora seja possível dimensionar o valor médio dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado pode sofrer oscilações para cima ou para baixo desse valor médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação os interesses pessoais do vendedor (necessidade da venda para despesas urgentes, mudança de investimentos, etc.) e do comprador (escassez do imóvel na região, proximidade com o trabalho e/ou com familiares, etc.) no ajuste do preço.
Especificamente no caso de alienação por hasta pública, salvo hipóteses de preço vil, o valor da arrematação corresponde ao valor de mercado, pois presume-se que esses mesmos fatores foram ponderados pelo arrematante para a realização de seu lance.
Aqui não se está afirmando que o preço de venda necessariamente reflete o valor de mercado, pois eventual alienação por preço nitidamente incompatível com este (valor de mercado), independentemente de sua motivação, não permite a adoção dele (o preço de venda) como parâmetro para definição da base de cálculo.
RESUMO DA DECISÃO
A jurisprudência do STJ é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional (CTN) estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o “valor venal”, a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.
Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.
A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.
O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.
Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.
Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).
A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.
Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
TESES FIXADAS:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
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